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北京旧改写字楼渐成趋势:城市换血的缩影


时间:2018-02-07    来源:每日财经

   每日财经(Mrcj88.cn)讯:

  最新公开的一份报告《待改旧颜换新楼——北京旧改写字楼趋势及策略》,就是出自李嗣振及其团队之手。这份报告的背景是,北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场已进入“存量经济”阶段,商业地产的存量盘活成为开发商目前研究的重要方向。

  近几年,随着北京老城疏解进入“抽丝剥茧”阶段,自2014年后改造项目逐渐增多。在北京市新增产业的禁止和限制目录中,五环内成为受限的重要区域。“这也促成了存量改造成为趋势,而且受电商冲击、经济结构调整等影响,购物中心、酒店等经营压力逐渐加大,而写字楼整体市场保持平稳上升,回报相对稳定,在这样的情况下,旧改写字楼项目就越来越多。”

  因改造带来的变化体现在四个层面:物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造,举例来说,比如中粮广场内部打造了COFCO FANTASY共享办公空间,中融信托广场则利用原有商业的特殊结构,设计了贯通南北的采光中庭,此类均为旧改市场上较为成功的案例。

  据了解,城市更新既是一线城市的热点问题,同时也存在诸多痛点和难点。对此,李嗣振举例称,“这几年我们看到北京市场上原厂房改造也比较多见,比如首钢搬迁后园区的整体改造升级,高力国际曾为首钢的二通厂园区提供改造咨询及产业招商服务,我们经过访谈及调研发现,文创产业包括动漫、影视等更加偏向入驻在非标准的办公场所内,这也就为未来园区的发展提供了一个定位基础,但我们认为难点也存在,包括对既有建筑更新的基础上升级、还有对整体人文环境、生态环境、产业结构的更新和延续。”

  与此同时,除了反响较大的旧改案例,如盈科中心、高和蓝峰等,也不乏一些改造的失败案例。“旧改失败的原因很多,但普遍存在的是产权问题,很多项目早些年产权出售,经营者没有真正持有物业,导致改造受阻的不在少数。”

  写字楼改造后,退出方式有哪些?选择退出方式的标准是什么?李嗣振表示,目前退出方式主要为3种,包括以股权或资产出售给第三方、资产证券化(ABS/CMBS)、REITs,目前主要以第一种居多,其中股权类型税负相对较少,后两种还需要考验中国金融市场的成熟度,预测未来有更多的发展空间。

  据介绍,2017年北京甲级写字楼市场供需均保持平稳态势,空置率小幅提高,平均租金同比增长0.4%,至人民币332元/月/平米。从区域而言,目前北京产业疏解及转移的大背景下,各个商务区均面临租户的更新升级以及楼宇的升级换代,同时也受到其他新兴商务区的挑战,如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充,而区域内原有的IT零售逐渐撤离,并且当地办公楼宇年限较久,这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。

  在这悄然生变的时代背后,“旧改”可以说是时代变化的一个缩影,城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及未来生活方式的更新,一如眼前年轻的项目负责人,城市“换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。

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